En los últimos días se ha enfatizado que la caída en el número de escrituras que hoy experimenta la Argentina, es la consecuencias de las regulaciones sobre el mercado cambiario, también llamado «corralito verde«. Lo que pronpongo aquí no es discutir esta causalidad, sino definir estas restricciones como la única causalidad.
Si observamos el gráfico el auge o boom inmobiliario comienza en 2002 y se extiende hasta 2007. Luego de una fuerte caída en 2008, el mercado inmobilairio apenas se recupera por dos años, para volver a caer en 2011 y 2012.
Una hipótesis que propongo discutir es si este auge y crisis del mercado inmobiliario, tiene o no relación con la burbuja inmobiliaria americana, y/o Europea.
Punto de Vista Economico 
Bueno nadie comento nada aun asi que arranco. Si ves por cantidad te de operaciones te das cuenta que los «bienes transados» (es decir la cantidad de propiedades) llegaron a su pico (al menos en ese grafico) en el año 2007. Sin embargo, la cuestion de la «burbuja inmobiliaria» el «consenso general» la encaro por el lado del m2 medido en dolares.
Como sabes, en este pais para Doña Rosa el dolar vendria a ser en su imaginacion un elemento casi magico que no pierde valor. Lo unico que paso, es que hubo inflacion del m2 en dolares, gracias a las politicas de imprimir a mansalva encaradas por al FED a partir de precisamente el año 2007/08. Y esa inflacion en dolares, arrastro a todos los precios (en pesos) de la construccion, desde la simple bolsa de arena hasta los artefectos sanitarios.
Cuando a un banco central se le pide que «deje de imprimir», como es que se le pide al BCRA para atenuar los efectos inflacionarios, era esperable que la una de las formas de «parar» la inflacion en dolares del mercado inmobiliario se instrumentara mediante el desinventivo a la operatoria en dolares en ese mercado, porque por mas que se le pidiera a bernanke que por favor deje de imprimir dolares ya que estaba tirando el m2 en dolares argentino a las nubes, no lo iba a hacer.
Esa es la gran tragedia del proceso de dolarizacion en una economia y es que apalanca la inflacion (en lugar de atenuarla o «proteger» de la misma).
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Sin duda ha habido alguna relación con las burbujas americanas y europeas. Pero siendo Argentina un país sin claro acceso al crédito internacional y cerrándose al mundo durante este período no se que tan importante habrá sido la influencia.
Seguramente habrá algún trabajo que lo estudie en mayor detalle.
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Para mi el punto de los creditos que tome el estado o no, es irrelevante. El punto central es el nivel de circulacion del dolar en la economia argentina, y alli es indudable que si somos el pais (fuera de los dolarizados explicitamente) que tiene el mayor nivel de dolares fisicos/capita circulando en su economia, el hecho de que ingresen aun mas dolares no cambia nada, desde ese punto de vista, porque en todo caso por ese parametro cualquier otra economia se estaria acercando al nivel de dolarizacion de la argentina y no a la inversa.
Lo que si es evidente, es que si hay inflacion en m2 en dolares, y entonces para realizar operaciones inmobiliarias habia que hacer el paso previo de comprarle dolares al banco central, el efecto de la inflacion del dolar fue doblemente negativo para el caso argentino. La inflacion del m2 en dolares a igual cantidad de metraje operado, termino generando una presion insostenible sobre las reservas del BCRA………que supuestamente «respaldan» la base monetaria en pesos. Ahi se ve claramente el circulo vicioso de la dolarizacion del mercado inmobiliario. Pero ademas, esas «reservas internacionales» que deberian ser respaldo de valor para el peso, por el mismo efecto de la inflacion del dolar aunque se mantuviesen nominalmente estables actuan transfiriendo el efecto de esa inflacion.
Para mi esa combinacion de factores, actuo como palanca inflacionaria en argentina.
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Walko, en tus dos comentarios expusiste argumentos para explicar el auge de la burbuja, pero no hay hasta aquí explicaciones para la crisis que hoy sufre el sector.
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¿Es el crecimiento de América Latina una burbuja? [https://puntodevistaeconomico.wordpress.com/2012/10/29/es-el-crecimiento-de-america-latina-una-nueva-burbuja/] Esta me parece que es una pregunta previa que nos hicimos hace unos meses, y que puede ayudar a responder este interrogante.
Hay un factor que claramente no explica el crecimiento económico de la Argentina del período 2003-2012, esto es, la política económica kirchnerista. La economía crece A PESAR DEL GOBIERNO!
Hay dos factores, luego, que pueden explicar el auge. Uno es el fenómano CHINA. En los últimos años se está generando un cambio en el orden económico mundial que coloca a China como la nueva fábrica del mundo. Este desarrollo económico en China permitió que cientos de millones de personas abandonen la pobreza y pasen a conformar una clase media cuyo consumo aumenta, y esto se refleja en una mayor demanda de los alimentos o commodities que ofrece la Argentina. Mayor demanda, mayor precio, y mayor precio, mayor superávit comercial. Esta entrada de dólares proveniente de la exportación de commodities (especialmente la soja) inunda nuestro mercado de dólares, y con una inflación alta, los exportadores compran ladrillos.
A esta demanda en ladrillos por soja-dólares se suma también la de miles de extranjeros que apostaron a la tierra argentina como inversión, como forma de escaparle a la incertidumbre de los mercados que hoy gobierna el mundo.
Así explicado, el desarrollo argentino es real, y la demanda por propiedades también, lo que nos conduciría a la conclusión de que no hay burbuja.
Pero luego viene el segundo factor. La Reserva Federal de Estados Unidos inunda el mundo de liquidez (dólares) como medio para salir de la crisis de 2008. La tasa de interés ha estado en torno a 0 ó 0.25 % desde hace 4 años, y continúa. Esto alimenta la burbuja de China, de América Latina y la burbuja de Argentina.
Pero aquí nos preocupa la burbuja del mercado inmobiliario de Argentina, y esto lo afecta de dos maneras. En primer lugar, en forma DIRECTA, con un flujo de capitales en forma de inversión extranjera directa, que si bien pudo ser mayor, está también presente en la Argentina. En segundo lugar, de forma INDIRECTA, puesto que China no escapa a este efecto burbuja que surge como consecuencia de la política de la Fed. Recordemos que China tiene a Estados Unidos como el principal destino de sus exportaciones. Todo lo dicho antes como argumento para una demana real de ladrillos en Argentina, también tiene un componente de burbuja, aunque pienso que no es total.
¿Cuándo termina la burbuja? Esto ocurrirá cuando la Reserva Federal de los Estados Unidos corta la liquidez y suba los tipos de interés. Y Bernanke ha dicho que esto sólo ocurrirá cuando vea que la economía crece vigorosamente y el nivel de desempleo cae por debajo del 6 %. Mi impresión es que no será en 2013… y dudo que sea en 2014.
Pero si la tasa de interés no sube aun, ¿por qué el mercado inmobiliario sufre una crisis? Aquí sí es determinante la restricción a la compra de dólares que observamos en Argentina. Los exportadores sólo reciben pesos, y el gobierno se queda con los dólares. Como los exportadores no pueden convertir estos pesos a dólares, ya casi no pueden acceder a la compra de viviendas. El número de escrituras ha caído muy fuerte!
¿Qué implicancia tiene esto? Que cuando la Fed suba los tipos de interés, la fase de crisis del mercado inmobiliario se convertirá en depresión, y Argentina puede experimentar problemas similares a los de EEUU y Europa. Por supuesto que además, está el efecto k, con un modelo económico que tiene inconsistencias por todas partes.
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El mercado inmobiliario en Argentina y la Burbuja.
Desde el año 2002 hasta el 2007, el crecimiento de las escrituras de compraventa en el mercado inmobiliarios, fue incomparable. Los dólares, convertidos en pesos de los exportadores se aplicaron a la compra de espacios inmobiliarios. La economía creció, el PBI creció. No atribuyo que el crecimiento del mercado inmobiliarios sea solamente por los dólares-pesos provenientes de la exportación. Los excedentes monetarios de
muchos argentinos se canalizaron hacia la compra de propiedades, especialmente a departamentos construidos desde el pozo, anticipando un porcentaje de la operación en dólares y el resto financiado en cuotas, también en dólares, todas las operaciones inmobiliarias se concretaban en dólares, el auge de la construcción fue muy importante, el mercado de los alquileres también.
El 2008, fué un año muy difícil, por supuesto que influenciados por la crisis mundial, pero asimismo por una crisis interna campo-gobierno, que trajo aparejado una baja importante en las exportaciones y de la economía en general, debido a los actos de gobierno de la administracción Kirschner.
A partir de 2009, las transacciones inmobiliarias, comienzan a aumentar, pero debido
al corralito verde que aplica el gobierno entre 2011 y 2012, el mercado inmobiliario y la construcción decáen notablemente.
Un poseedor de dólares que quiere comprar tiene muchas dudas en soltarlos, aquel que quiere vender solamente quiere dólares, el mercado reune dos insatisfechos con muchas dudas. La construcción implica en la economía una pieza fundamental para el desarrollo de un país, especialmente para el capital social de un país, esta política conlleva des-inversión.
Escribí siempre sobre la Argentina y las políticas del gobierno, entiendo que la «burbuja inmobiliaria argentina» es «producto bruto interno»
al corralito verde
muchos argent
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Gracias Juan Carlos por tu comentario. Veo que se ha cortado, pero coincido con tu análisis en lo interno. Respecto a cómo impacta el factor externo, es algo que necesita más análisis. Lamentablemente en economía tratamos con fenómemos muy complejos, y no podemos aislar variables. De ahí que este tema reciba tantas posibles lecturas.
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Viendo el tema desde un punto macro, el reacomodamiento de EEUU, suprimiendo la emisión desmesurada de dólares po la FED y la suba de intereses en el orden internacional, seguramente desviará la inversiones hacia otro lado, no la Argentina. Ahora bien, si las inversiones externas se refieren a compra de territorios en nuestro país, eso no agrega, ni quita nada, solo un cambio de titularidad de los bienes (menos escrituras). En cambio, si las inversiones externas se aplican en la construcción, y el panorama de flujo de fonsos cambia de dirección, ahí estamos en problemas.
Volviendo a la situación micro, si se sigue contruyendo, en dólares o en pesos, ya la intensidad de la oferta ha disminuido, sigue siendo inversiones con una rentabilidad en dólares – pesos interesante, ya que como afirma Walko, el m2 venía aumentando en dólares, en el caso de las construcciones desde el pozo la rentabilidad al final era de alrededor del 10% en dólares.
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Me cuesta seguir la lógica de este último comentario. Si la Fed sube los tipos de interés, eso atraerá hacia EEUU el flujo de capitales que hoy acelera el crecimiento de América Latina. Pero además, cortar la liquidez tendrá un impacto en el precio de los commodities hacia abajo. Esto repercute tanto en el ámbito fiscal como en la balanza comercial, en el primer caso, porque cae la recaudación, en el segundo, porque cae el superávit comercial.
Ahora, en el hipotético caso de que hoy el flujo de capitales vaya masivamente a comprar tierras, que dudo que sea el caso, no sólo cambia el nombre del titular, sino que deja en los vendedores el fujo de dinero que se paga por esas tierras.
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una posible salida al problema inmobiliario seria en lo que respecta a la financiación. solucionar el problema del vendedor/prestador con referencia a su defensa del capital y redito’ y la única forma que veo es volviendo a un índice de estabilidad(ser,salarios,costo de construcción) o alguna nueva idea sobre el tema
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